Christa & Tom's Baublog

Konstruktion / Wärme- und Schallschutz

Das EFH wurde im Jahre 1957 und der zugehörige Schöpf im Jahre 1959 erstellt. Das Haus ist im Sinne der Bauordnung zweigeschossig gebaut mit Untergeschoss , Erdgeschoss und Obergeschoss. Das Untergeschoss ist massiv erstellt mit Fundationen in Beton, Kellerwände und Decke über Keller in Beton armiert. Im Untergeschoss befindet sich auch die Garage .
Das Erd - und Obergeschoss ist als Holzständerbau ausgeführt. Ausisolierter Holstständerbau mit äusserer Etemitplattenverkleidung, Windpapier etc, innere Verkleidungen mit Platten tapeziert, oder Abrieb gestrichen oder Täfer.
Dachaufbau von innen mit Spanplattenverkleidung im Estrich / OG - Teil, Hohlraum, Vetroflex Isolation, Konterung, Schindeln, Lattung und Ziegeleindeckung. Dachstuhl in Tannenholz in gutem Zustand. Dachgesimse verkleidet mit Kupfer, Ort und Traufen.
Eine Konstruktion , in welchem dank Nachinvestitionen die Isolationswerte verbessert wurden. Gesamthaft beurteilt entsprechen die Wärme - und Schallschutzwerte dennoch nicht den heutigen strengen Anforderungen, sind aber als tolerabel einzustufen.
(Energiekosten Heizung pro Jahr ca. Fr. 800.- für elektrische Speicheröfen sowie ca. Fr. 200.- für Holzheizung mit Tiba - Ofen in der Küche.)

Der Kellerboden ist in Beton mit Zementüberzug, die Aussenwände mit Beton , Innenwände im UG gemauert. Die Decke über dem UG betoniert und armiert. Fassaden mit EG mit Holzbalkendecke. Dachstuhl aus Tannenholz, Eindeckung mit Ziegeln .


Zustand

Der Zustand des Gebäudes ist aufgrund des Baualters von 52 Jahren und des in den letzten Jahren getätigten Unterhaltes am Gebäude, im Innen - und Aussenbereich als durchschnittlich zu bezeichnen. Ausser den erwähnten Feuchtigkeitsschäden an Teilen der Aussenwände im UG und einigen Rissen infolge der Leichtbaukonstruktion müssen keine dringenden Schäden behoben werden.
Im Innenbereich betreffen die Investitionen vorwiegend Maler und Flickarbeiten von kleineren Rissen an verschiedenen Orten , insbesondere bei Materialübergängen , diverse Malerarbeiten in Zimmern , Gang, etc. Teilweise Ersatz von Apparaten (Stand - WC ) in den Nassräumen je nach Bedarf und Ansprüchen der Käuferschaft.


Lage am regionalen Markt / Vermietbarkeit / Verkäuflichkeit
Das EFH mit Garage wurde im Jahre 1957 bzw; der Schopf im Jahre 1959 erstellt. Verschiedene kleinere Nachinvestionen und Renovationen wurden in den folgenden Jahren getätigt.
Die Wohnqualität ist als durchschnittlich einzustufen. Immissionen seitens der stark befahrenen Kantonsstrasse sind teilweise hörbar, beeinträchtigen aber die Wohnqualität nicht stark.
Aufgrund der noch immer gedämpften Marktsituation ist die Lage am regionalen Markt als nicht sehr erfreulich einzustufen. Das Haus präsentiert sich in einem momentan durchschnittlichen Zustand. Die Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit ist abhängig von einem fairen Preis , umsomehr das Raumangebot des bestehenden EFH aufgrund der heutigen Ansprüche als klein und teilweise ungenügend einzustufen ist.
Gute Chancen sind bei einem fairen Preis möglich. Durchschnittliche Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit.

Besondere Bemerkungen über die Liegenschaft
Die relativ grosse Parzelle lässt es zu, dass der nordwestliche Teil des Grundstückes abparzelliert werden könnte. Die Parzelle mit einer Grosse von ca. 21 x 22 m = 462 m2 könnte mit einem separaten , aber kleinen EFH bebaut werden. Allerdings müssten für den best. Schöpf Näher -oder Grenzbaurechte eingetragen werden und der grose Grenzabstand von 8.00 m müsste eingehalten werden. Dies ergibt eine ungefähre maximale Grosse des zu erstellenden EFH mit Garage von 10 x 12 m.
Der Preis für die sep. Parzelle wurde aufgrund der geringen Baufläche mit Fr. 280.- eingesetzt. Landpreise zurzeit aktuell Fr. 350.- bis Fr. 450.-je nach Lage.
Eine eigentliche Ausnutzungsziffer besteht nicht. Die Gemeinde hat die Vorschriften mit den Grenzabständen, Firsthöhen und Gebäudehöhen geregelt. Die eingesetzten 0.4 AZ entsprechen ca. den Möglichkeiten der Bebau; um einen annähernd gerechtfertigten Landpreis zu erhalten. Die Altersentwertung wurde aufgrund der in den letzten Jahren erfolgten Investitionen wie Küche, Eingang, Dach, etc. ausgemittelt.